Verkehrswert vs. Kaufpreis: Was ist der Unterschied?

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie stossen viele Menschen auf die Begriffe Verkehrswert und Kaufpreis. Obwohl sie häufig synonym verwendet werden, sind sie nicht dasselbe und haben unterschiedliche Bedeutungen. In diesem Artikel erklären wir die Unterschiede, warum sie wichtig sind und wie sie sich auf Immobiliengeschäfte in der Schweiz, insbesondere in der Ostschweiz, auswirken.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der geschätzte Wert einer Immobilie, der unter normalen Marktbedingungen erzielt werden könnte. Er wird durch eine professionelle Bewertung ermittelt und basiert auf verschiedenen Faktoren wie:

• Lage der Immobilie
• Zustand und Alter der Bausubstanz
• Grösse und Grundriss
• Marktverhältnisse in der Region
• Vergleichswerte ähnlicher Immobilien

In der Schweiz ist die Definition des Verkehrswerts gesetzlich verankert. Er dient oft als Grundlage für Finanzierungen, Steuerberechnungen und Erbauseinandersetzungen.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Die Bewertung erfolgt durch unabhängige Experten, beispielsweise Immobilienschätzer oder Banken. Zu den häufig genutzten Methoden zählen:

• Vergleichswertverfahren: Analyse ähnlicher, kürzlich verkaufter Objekte
• Ertragswertverfahren: Berechnung basierend auf Mieteinnahmen (bei Renditeobjekten)
• Sachwertverfahren: Bewertung der Baukosten und des Bodenwerts

Dieser Wert hat jedoch eine theoretische Natur, da er eine Schätzung ist und nicht unbedingt den tatsächlichen Preis widerspiegelt, der am Markt erzielt wird.

Was bedeutet der Kaufpreis?

Der Kaufpreis ist der Betrag, den ein Käufer bereit ist, für eine Immobilie zu zahlen und den ein Verkäufer akzeptiert. Er wird nicht durch Berechnungen oder Gutachten festgelegt, sondern ergibt sich durch Angebot und Nachfrage am Markt.

Die wichtigsten Einflussfaktoren auf den Kaufpreis:

• Wettbewerbssituation (z. B. Bieterverfahren)
• Verhandlungsgeschick von Käufer und Verkäufer
• Emotionale Faktoren (z. B. persönliche Vorlieben, Bindung)
• Wirtschaftliche Lage in der Region

Warum weicht der Kaufpreis oft vom Verkehrswert ab?

In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Kaufpreis vom Verkehrswert abweicht. Gründe hierfür sind:

• Ein besonders gefragtes Objekt (z. B. in zentraler Lage) kann über dem Verkehrswert verkauft werden.
• Eine Immobilie mit Mängeln oder in einer weniger attraktiven Lage wird oft unter dem Verkehrswert gehandelt.
• Emotionale Entscheidungen der Käufer können den Preis beeinflussen.

Praktisches Beispiel aus der Ostschweiz

Stellen Sie sich eine Eigentumswohnung in St. Gallen vor. Der Verkehrswert beträgt gemäss Gutachten 800'000 CHF. Aufgrund der hohen Nachfrage und mehrerer Interessenten wird die Wohnung schliesslich für 850'000 CHF verkauft. Hier spiegelt der Kaufpreis die tatsächlichen Marktverhältnisse wider, die über den geschätzten Wert hinausgehen.

Umgekehrt könnte eine ältere Liegenschaft in einem Randgebiet von Wil unterhalb ihres Verkehrswerts verkauft werden, wenn Sanierungsbedarf besteht und die Nachfrage gering ist.

Warum ist der Unterschied wichtig?

Der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis ist aus mehreren Gründen relevant:

• Für Käufer: Der Verkehrswert hilft, eine Orientierung zu erhalten und zu beurteilen, ob ein Angebot fair ist.
• Für Verkäufer: Er dient als Richtwert, um eine Preisvorstellung zu entwickeln.
• Für Banken: Beim Hypothekarentscheid nutzen Banken den Verkehrswert zur Einschätzung des Beleihungswerts, was die maximale Finanzierung beeinflussen kann.

Fazit

Der Verkehrswert und der Kaufpreis sind zwei unterschiedliche, aber eng miteinander verbundene Grössen im Immobilienmarkt. Während der Verkehrswert als objektiver Richtwert dient, wird der Kaufpreis durch individuelle Marktbedingungen und Verhandlungen bestimmt. Für eine fundierte Entscheidung ist es wichtig, beide Aspekte zu verstehen.

Haben Sie Fragen zum Verkehrswert oder benötigen Sie Unterstützung beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in der Ostschweiz? Die LIVAG AG steht Ihnen gerne beratend zur Seite.

Quellen

1. Schweizerische Bankiervereinigung: Hypotheken und Verkehrswerte
2. Bundesamt für Statistik: Immobilienmarkt in der Schweiz
3. Hauseigentümerverband Schweiz: Bewertung von Immobilien
4. Homegate: Immobilienpreise verstehen
5. SVIT Schweiz: Marktanalysen und Immobilienbewertungen