Warum LIVAG AG für den Verkauf Ihres Renditeobjekts?
Renditeobjekte sind kein Standardgeschäft. Käufer denken in Zahlen: Bruttorendite, Nettorendite, Cashflow, Wertsteigerungspotenzial. Wer diese Sprache spricht und die Zahlen sauber aufbereitet, verkauft schneller und zu besseren Konditionen.
Als Immobilienentwickler mit eigenem Portfolio kennen wir die Sicht institutioneller und privater Anleger. Wir wissen, welche Unterlagen ein Kaufinteressent erwartet und wie die Story eines Objekts überzeugend erzählt wird.
Wie wird der Verkaufspreis ermittelt?
Bei Renditeobjekten wird der Preis typischerweise aus der Ertragswertmethode abgeleitet. Ausgehend vom nachhaltigen Mietertrag wird ein marktgerechter Kapitalisierungssatz angesetzt. Ergänzt wird dies durch Vergleichswerte kürzlich verkaufter Objekte in ähnlicher Lage.
| Bewertungsgrundlage | Was wird betrachtet | Gewicht |
|---|
| Mietertrag | IST-Mieten, Marktmieten, Leerstandsrisiko. | hoch |
| Bauzustand | Sanierungsstau, Restnutzungsdauer. | hoch |
| Lage | Makro- und Mikrolage, ÖV, Entwicklung. | hoch |
| Vergleichstransaktionen | Kürzliche Verkäufe ähnlicher Objekte. | mittel |
| Potenzial | Aufstockung, Nachverdichtung, Umnutzung. | mittel |
| Rechtliche Situation | Grundbuch, Dienstbarkeiten, ZO/BZO. | ergänzend |
An wen verkauft LIVAG AG Renditeobjekte?
Unser Käufernetzwerk ist zweigeteilt: einerseits private Anleger und Family Offices, die ein bis zwei Objekte im Portfolio erweitern möchten. Andererseits institutionelle Investoren mit Fokus auf grössere Mehrfamilienhäuser und Portfolios.
Je nach Objekt und Preisniveau vermarkten wir öffentlich, an ein ausgewähltes Netzwerk oder streng vertraulich (Off-Market). Wir besprechen die passende Strategie individuell mit Ihnen.
Besonderheiten beim Verkauf vermieteter Objekte
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gehen die Mietverhältnisse mit auf den neuen Eigentümer über („Kauf bricht nicht Miete"). Bestehende Mietverträge, Kündigungsfristen, allfällige Sanierungsplanungen und der Umgang mit den Mietern müssen sorgfältig geplant werden.
Wir unterstützen Sie bei der Kommunikation mit Mietern, der Vorbereitung der Verkaufsunterlagen und der Einhaltung der mietrechtlichen Vorgaben. Ziel ist ein Verkauf, der für alle Beteiligten transparent und respektvoll abläuft.
Diese Unterlagen erwarten Käufer von Renditeobjekten
Ein professioneller Käufer prüft ein Renditeobjekt anhand einer klar strukturierten Dokumentation. Fehlen zentrale Unterlagen, sinkt die Verhandlungsbasis – oder der Verkauf scheitert vor der Beurkundung. Wir stellen mit Ihnen die Unterlagen frühzeitig und vollständig zusammen, damit der Vermarktungsprozess reibungslos verläuft.
Zu den wichtigsten Dokumenten zählen: aktueller Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten, Katasterplan, Zonen- und Bauordnung der Gemeinde, Baubeschrieb und -pläne, Mieterspiegel mit Vertragsübersicht und IST-Mieten, letzte drei Nebenkostenabrechnungen, GEAK-Zertifikat oder Energiedaten, Übersicht bisheriger Sanierungen und wesentlicher Investitionen, Versicherungsnachweis (Gebäude- und Grundstückversicherung) sowie – falls vorhanden – eine Zustandsanalyse eines qualifizierten Sachverständigen.
Diese saubere Aufbereitung sendet ein starkes Signal an ernsthafte Käufer: Das Objekt ist geführt, transparent und ohne versteckte Risiken. Genau dieses Vertrauen erhöht den erzielbaren Preis und beschleunigt den Verkauf.
Steuerliche Aspekte beim Verkauf eines Renditeobjekts
Beim Verkauf einer Renditeliegenschaft in der Schweiz fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Diese wird kantonal geregelt, im Kanton St. Gallen degressiv nach Besitzdauer: Je länger Sie das Objekt gehalten haben, desto tiefer der Steuersatz. Bei mehr als 15 Jahren Besitz reduziert sich die Steuerlast erheblich, was bei der Timingfrage eines Verkaufs eine wichtige Rolle spielen kann.
Investitionen und wertvermehrende Sanierungen, die Sie über die Jahre in das Objekt getätigt haben, mindern den steuerbaren Gewinn – sofern sie belegt sind. Wir empfehlen deshalb, alle Belege sorgfältig zu archivieren. Auch die Handänderungssteuer, Vermittlungskosten und Notariatsgebühren können teilweise angerechnet werden.
Für die individuelle Steuerplanung ist eine Rücksprache mit einer Steuerberatung oder einem Treuhänder ratsam. Wir vernetzen Sie bei Bedarf mit erfahrenen Partnern in der Region St. Gallen.
Off-Market oder öffentliche Vermarktung – was passt zu Ihrem Objekt?
Nicht jedes Renditeobjekt gehört auf ein öffentliches Portal. Bei sensiblen Verkaufssituationen (Erbteilung, geplante Repositionierung, Mieterschutz), hochwertigen Objekten oder besonderen Käuferprofilen ist eine diskrete Off-Market-Vermarktung oft die bessere Wahl. Wir sprechen dann gezielt ein ausgewähltes Netzwerk qualifizierter Käufer an – ohne Verkaufsschild, ohne Portal, ohne Aufsehen.
Die öffentliche Vermarktung bringt hingegen maximale Reichweite und erlaubt eine breite Preisfindung durch Angebot und Nachfrage. Sie eignet sich besonders für Objekte im mittleren Preissegment und bei stabiler Mieterstruktur. Wir besprechen mit Ihnen offen die Vor- und Nachteile beider Wege und entscheiden gemeinsam, welche Strategie zu Ihrem Objekt und Ihren Zielen passt.
Timing – wann ist der beste Zeitpunkt für einen Verkauf?
Der optimale Verkaufszeitpunkt hängt von mehreren Faktoren ab: Zinsniveau, Nachfrage in der Region, Zustand Ihres Objekts, Auslaufen wichtiger Mietverträge und Ihre persönliche Situation. In Phasen tiefer Zinsen sind Käufer bereit, höhere Preise zu zahlen, weil die Finanzierung günstiger ist. Bei steigenden Zinsen wird die Käuferschaft selektiver, dafür kommen bessere Objekte weniger häufig auf den Markt.
Auch die Auslastung Ihres Objekts spielt eine Rolle: Ein voll vermietetes Mehrfamilienhaus mit stabiler Mieterstruktur erzielt tendenziell einen höheren Preis als eines mit vielen Leerständen. Kommt zeitgleich eine grössere Sanierung auf Sie zu, kann ein Verkauf vor Beginn der Massnahme attraktiver sein – die Verantwortung geht dann auf den Käufer über.
In unserem Erstgespräch analysieren wir Ihre Ausgangslage und geben eine ehrliche Empfehlung, ob und wann ein Verkauf sinnvoll ist. Manchmal lautet unser Rat auch: Warten Sie noch – oder holen Sie das Objekt zunächst wieder in einen besseren Zustand.
