Ein Mehrfamilienhaus kaufen: Planung, Finanzierung und Tipps

Ein Mehrfamilienhaus zu kaufen erfordert eine sorgfältige Planung, solide Finanzierung (mind. 20-30% Eigenkapital, Banken finanzieren oft max. 75%) und die Prüfung wichtiger Unterlagen (Mietverträge, Energieausweis, Grundbuchauszug) sowie eine Bewertung des baulichen Zustands und der Lage, um eine gute Rendite sicherzustellen und unerwartete Kosten zu vermeiden; oft ist eine Hausverwaltung ratsam.

Warum ein Mehrfamilienhaus eine interessante Investition ist

Ein Mehrfamilienhaus bietet im Vergleich zu Einzelimmobilien mehrere potenzielle Einnahmequellen durch Mieteinnahmen. Zusätzlich ermöglicht die Bündelung von Mietern eine bessere Risikostreuung. Besonders in der Ostschweiz, wo die Nachfrage nach Mietwohnungen in Städten wie St. Gallen, Wil oder Gossau hoch ist, kann dies zu stabilen und langfristigen Renditen führen.

Doch dieser Vorteil geht auch mit Verantwortung einher: Neben der sorgfältigen Auswahl des Objekts müssen langfristige Aspekte wie Unterhalt, Lage und Verwaltung beachtet werden. Planung ist daher unverzichtbar.

Die wichtigsten Faktoren beim Kauf eines Mehrfamilienhauses

1. Solide Finanzierung planen

Ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, erfordert eine hohe Eigenkapitalquote. In der Regel fordern Schweizer Banken mindestens 20-30% Eigenkapital. Häufig wird von den Banken maximal 75% des Kaufpreises finanziert. Dies bedeutet, dass bei einem Objektwert von CHF 2 Millionen mindestens CHF 500'000 Eigenkapital benötigt werden.

Neben der Eigenkapitalquote ist die Einschätzung der Tragbarkeit entscheidend. Die Banken prüfen, ob die jährlichen Kosten (Hypothekarzinsen, Amortisationen und Unterhalt) durch die Mieteinnahmen gedeckt sind. Ein realistischer Finanzierungsplan erhöht die Erfolgschancen und minimiert das Risiko von Zahlungsausfällen.

2. Prüfung der Lage

Die Lage eines Mehrfamilienhauses spielt eine zentrale Rolle für die Rendite. Attraktive Standorte wie St. Gallen oder Rorschach bieten eine konstant hohe Nachfrage nach Mietwohnungen. Achten Sie auf:

• Infrastruktur: Nähe zu ÖV, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten.
• Bevölkerungsentwicklung: Wächst die Region oder sind Zu- und Abwanderungen ausgeglichen?
• Mieteniveau: Sind die Mieten marktgerecht und realistisch?

Eine sorgfältige Analyse der Lage schützt vor Leerständen und sichert langfristige Einnahmen.

3. Baulicher Zustand und technische Aspekte prüfen

Vor dem Kauf ist eine gründliche Bewertung des baulichen Zustands notwendig. Dazu gehören:

• Fassaden und Dach: Sind grössere Sanierungen absehbar?
• Heizung und Energieeffizienz: Ein aktueller Energieausweis liefert wichtige Informationen.
• Elektrik und Sanitäranlagen: Entsprechen diese den heutigen Standards?

Ein unabhängiger Gutachter kann helfen, versteckte Mängel aufzudecken und Sanierungskosten abzuschätzen.

4. Prüfung der Unterlagen

Vor der Unterschrift müssen alle relevanten Unterlagen genau geprüft werden. Dazu zählen:

• Mietverträge: Sind diese marktüblich und rechtlich korrekt?
• Grundbuchauszug: Gibt es Lasten oder Dienstbarkeiten?
• Energieausweis: Wie hoch ist der Energieverbrauch des Gebäudes?
• Betriebskostenabrechnungen: Sind die Nebenkosten realistisch?

Eine detaillierte Prüfung hilft, böse Überraschungen zu vermeiden und den Kaufpreis realistisch einzuschätzen.

5. Hausverwaltung in Erwägung ziehen

Die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses kann zeit- und arbeitsintensiv sein. Besonders bei grösseren Objekten empfiehlt es sich, eine professionelle Hausverwaltung zu engagieren. Diese übernimmt Aufgaben wie:

• Erstellung und Abrechnung der Mietverträge
• Organisation von Reparaturen und Wartungsarbeiten
• Kommunikation mit den Mietern

Eine gute Hausverwaltung entlastet Eigentümer und sorgt für eine reibungslose Bewirtschaftung.

Fazit: Planung ist der Schlüssel zum Erfolg

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses in der Schweiz kann eine lohnende Investition sein, erfordert jedoch eine sorgfältige Vorbereitung. Von der Finanzierung über die Lageanalyse bis zur Prüfung der Unterlagen gibt es viele Aspekte zu beachten. Mit einer fundierten Planung und der Unterstützung von Experten lassen sich Risiken minimieren und langfristige Renditen sichern.

Die LIVAG AG steht Ihnen als kompetenter Partner in der Ostschweiz zur Seite. Kontaktieren Sie uns, um mehr über Ihre Möglichkeiten zu erfahren.

Quellen

1. Schweizerische Nationalbank (SNB): www.snb.ch
2. Bundesamt für Statistik: www.bfs.admin.ch
3. Hauseigentümerverband Schweiz: www.hev-schweiz.ch
4. Homegate: www.homegate.ch
5. Credit Suisse Immobilienmarktbericht: www.credit-suisse.com

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